מס רכישה לנכים ולנכי צה״ל: מי זכאי ומה הפטור

פורסם 18 באוקטובר 2026

מי שנמצא ברשימת הזכאים: נכי צה״ל וכוחות הביטחון, נכים בשיעורי נכות רפואית גבוהים, נפגעי פעולות איבה, עיוורים ונכי רדיפות הנאצים, יכול לרכוש דירת מגורים במדרגת מס רכישה מוזלת של 0.5% משווי הדירה במקום המדרגות הרגילות. בפועל מדובר בהקלה ולא בפטור מלא: ההטבה חלה עד תקרת שווי, מוגבלת בדרך כלל לשתי רכישות, מותנית בשימוש למגורים, ודורשת בקשה נפרדת לרשות המסים בצירוף אישורים. להלן התנאים, המסמכים והסדר הנכון.

מה ההטבה בפועל: מדרגה של 0.5%, לא פטור

הטעות הנפוצה ביותר בנושא הזה היא הציפייה ל״פטור ממס רכישה״. בתקנות מיסוי מקרקעין אין פטור מלא לנכים: יש מדרגת מס מוזלת, שבדרך כלל עומדת על 0.5% משווי הדירה. במונחים מעשיים, דירה בשווי 2 מיליון ש״ח תייצר מס רכישה של כ-10,000 ש״ח במקום סכום שעשוי להגיע לעשרות אלפי שקלים לפי המדרגות הרגילות. ההבדל משמעותי, אבל הוא הנחה ולא ביטול.

כדאי לקרוא גם: מס רכישה ומס שבח בעסקת נדלן: מדרגות, פטורים ומה לדעת מראש · מס רכישה לדירה חליפית: מתי מקבלים פטור בשיפור דיור · פטור ממס שבח לדירה יחידה: התנאים שחשוב להכיר

המדרגות הרגילות, שיטת החישוב והעדכון השנתי שלהן מוסברים במדריך העוגן שלנו על מס רכישה ומס שבח בעסקת נדל״ן, וכדאי לקרוא אותו לפני שמחשבים כמה ההטבה באמת חוסכת. רקע כללי על המס עצמו ועל מקורו החוקי אפשר למצוא גם בערך מס רכישה בוויקיפדיה.

מי נחשב זכאי להקלה במס רכישה

נכי צה״ל וכוחות הביטחון

מי שהוכר כנכה לפי חוק הנכים (תגמולים ושיקום), כולל נכי משטרה ושב״ס, נכנס להגדרה. ההכרה והדרגה נקבעות באגף שיקום נכים במשרד הביטחון, ושיעור הנכות המינימלי קבוע בתקנות. כדאי לאמת את השיעור המדויק מול הנוסח המעודכן, כי מי שנמצא קרוב לגבול התחתון עלול לגלות בדיעבד שהוא מחוץ לזכאות.

נכות כללית ונכות רפואית

כאן ההגדרה מבוססת על שיעור נכות רפואית צמיתה גבוה, בדרך כלל באזור 100%, או שיעורים נמוכים יותר בשילוב תנאים נוספים כמו דרגת אי-כושר השתכרות. הקביעה נעשית בוועדה רפואית, ובמרבית המקרים דרך המוסד לביטוח לאומי. אחוזי נכות שנקבעו לצורך אחר, למשל לתאונת עבודה או לתביעת נזיקין, לא בהכרח מספקים לצורך ההקלה במס.

נכי רדיפות הנאצים ונכי המלחמה בנאצים

מי שהוכר לפי חוקי נכי רדיפות הנאצים או נכי המלחמה בנאצים נכלל גם הוא בהגדרת ״נכה״ לעניין ההקלה. האישור הרלוונטי מגיע מהגוף שמטפל בזכויות ניצולי השואה, ולא מביטוח לאומי, ולכן חשוב לבקש אותו מראש: הוצאת אישורים מסוג זה לוקחת זמן.

טבלת השוואה: זכאות, תנאי סף, הקלה ומסמכים

הנתונים בטבלה הם תמונת מצב כללית. שיעורי הנכות המדויקים, תקרות השווי והסכומים מתעדכנים, ולכן את הנוסח המחייב צריך לאמת מול רשות המסים לפני החתימה ולא אחריה.

תקרת השווי: עד איפה ההטבה עובדת

ההקלה אינה חלה על כל שווי הדירה בלי הגבלה. בשנים האחרונות הוחלה תקרת שווי, שנעה סביב 2.5 מיליון ש״ח ומתעדכנת מעת לעת, ועל החלק שמעל התקרה מחושב המס לפי המדרגות הרגילות. המשמעות המעשית: ברכישת דירה יוקרתית ההטבה מצטמצמת באופן ניכר, ולפעמים התוצאה הסופית רחוקה ממה שקונים מדמיינים.

לכן בכל עסקה שמתקרבת לתקרה כדאי לבקש חישוב מס רכישה מלא, בשני תרחישים: עם ההטבה ובלעדיה. החישוב הזה משפיע על ההון העצמי הדרוש ועל גובה המשכנתה, ועדיף לדעת אותו בשלב ההצעה ולא יום לפני התשלום הראשון.

מגבלת שתי הפעמים ותנאי המגורים

שתי מגבלות נוספות נוטות להיעלם מהדיון:

• מספר הפעמים: ההקלה מוגבלת בדרך כלל לשתי רכישות בלבד. מי שמימש אותה פעמיים לא יקבל אותה בפעם השלישית.
• ייעוד למגורים: ההטבה ניתנת לדירה שתשמש למגורי הזכאי, ולא לנכס מסחרי או לנכס שנרכש לצורך השקעה בלבד.
• תא משפחתי: בני זוג נחשבים בדרך כלל יחידה אחת, כך שמימוש של אחד מהם משפיע על השני.
• קרקע לבנייה: ההתייחסות לרכישת קרקע להקמת בית שונה מרכישת דירה גמורה, ובמקרים כאלה חובה לבדוק את העמדה הפרטנית מראש.

איך מגישים את הבקשה (וזו לא אותה בקשה)

נקודה שמפילה אנשים: הבקשה להקלה לנכה היא הליך נפרד מההצהרה הרגילה על העסקה ומהחישוב לפי מדרגות מס רכישה לדירה יחידה. מגישים אותה לרשות המסים בטופס ייעודי להקלה במס רכישה לנכה, בצירוף האישורים שבטבלה, חוזה המכר ומסמכי זיהוי. סדר הפעולות המעשי:

1. איסוף אישור הנכות בתוקף לפני החתימה, לא אחריה.
2. הצהרה על העסקה לרשות המסים בתוך המועד הקבוע, בדרך כלל 30 יום ממועד העסקה.
3. הגשת הבקשה להקלה בצירוף האישורים.
4. תשלום המס במועד שנקבע, גם אם הבקשה עדיין בטיפול, כדי לא לצבור הפרשי הצמדה וריבית.
5. בקשה להחזר או לתיקון שומה אם ההטבה אושרה לאחר התשלום.

מה כדאי לבדוק לפני החתימה

ההטבה במס רכישה היא רק רכיב אחד בעסקה, והיא לא מתקנת בעיות אחרות. כדאי להצמיד אותה לבדיקות הבסיסיות של הנכס: רישום בטאבו, היתרי בנייה, חריגות וליקויים. ריכוז מלא של הבדיקות האלה מופיע במדריך בדיקות לפני קניית דירה. בנוסף, שווה לוודא שלוח התשלומים בחוזה מאפשר לעמוד בתשלום המס במועד, גם בתרחיש שבו אישור ההקלה מתעכב.

שאלות נפוצות

האם קיים פטור מלא ממס רכישה לנכים?

לא. התקנות קובעות מדרגת מס מוזלת של 0.5% ולא פטור. בדירות בשווי נמוך הסכום שנותר לתשלום קטן, אבל הוא קיים, ובדירות שמעל תקרת השווי התוספת לפי המדרגות הרגילות עשויה להיות משמעותית.

האם ההטבה חלה גם על דירה שאינה דירה יחידה?

המסלול לנכים נבחן בנפרד ממסלול דירה יחידה, והתנאי המרכזי הוא שהדירה תשמש למגורי הזכאי. עם זאת, מי שמחזיק דירות נוספות צריך לבדוק פרטנית איך שתי מערכות הכללים מצטלבות במקרה שלו.

מה קורה אם הנכות הוכרה אחרי החתימה על החוזה?

מועד העסקה הוא נקודת הייחוס, אך הכרה שניתנה בדיעבד לתקופה שקדמה לעסקה יכולה לסייע. במצב כזה מגישים בקשה לתיקון שומה בתוך המועדים שקבועים בחוק, ועדיף לעשות זאת בליווי מקצועי.

ומה אם רק אחד מבני הזוג זכאי?

זה מצב שכיח ולא תמיד פשוט. התוצאה תלויה בחלוקת הזכויות בנכס ובנסיבות, ולכן לא כדאי להניח שההטבה תחול על מלוא השווי. בדיקה מראש, לפני שמנסחים את החוזה ואת הרישום, חוסכת מחלוקת בהמשך.

האם אפשר לשלב את ההקלה עם הטבות אחרות?

לרוב בוחרים את המסלול המיטיב ולא מצרפים הטבות. כך למשל עולה חדש שהוא גם נכה יצטרך להשוות בין שני המסלולים. חישוב השוואתי פשוט פותר את השאלה.

לסיכום

מס רכישה לנכים ולנכי צה״ל הוא מסלול הקלה אמיתי, אך מצומצם ומוגדר: מדרגה של 0.5% עד תקרת שווי, בדרך כלל עד שתי רכישות, לדירה שתשמש למגורים, ועל בסיס אישור נכות בתוקף. הבקשה מוגשת לרשות המסים בנפרד, והמסמכים חייבים להיות מוכנים לפני החתימה ולא אחריה. הסכומים ושיעורי הנכות מתעדכנים, ולכן אימות מול הנוסח המעודכן הוא חלק מהבדיקה ולא תוספת לה.

ארז שני

עורך נדל"ן ומקרקעין

ארז שני עורך את מגזין מקרקעין. הרקע שלו בשמאות ובליווי עסקאות, והוא ראה מספיק עסקאות שהשתבשו בגלל סעיף בחוזה או בדיקה שלא נעשתה. הוא כותב על נדל"ן בלי הבטחות תשואה, עם דגש על מה בודקים לפני שחותמים.