פורסם 2 בנובמבר 2026
ההבדל בין תמא 38/1 מול 38/2 הוא ההבדל בין חיזוק הבניין הקיים לבין הריסתו ובנייתו מחדש. ב-38/1 הבניין נשאר על תילו, מקבל חיזוק מפני רעידות אדמה, ממ״ד, מרפסת ולרוב גם מעלית, והדיירים בדרך כלל ממשיכים לגור בו. ב-38/2 הבניין נהרס, הדיירים עוברים לדיור חלופי ומקבלים דירה חדשה במבנה גדול יותר. ההשלכות על משך הפרויקט, על הרוב הנדרש ועל מה שחייב להופיע בחוזה שונות לגמרי.
מה כולל מסלול 38/1: חיזוק הבניין הקיים
המסלול הזה נולד מהמטרה המקורית של התוכנית: להפוך מבנים שנבנו לפני תקן 413 (כלומר לפני 1980) לעמידים ברעידות אדמה. השלד הקיים מחוזק, ובתמורה היזם מקבל זכויות בנייה נוספות: בדרך כלל קומות נוספות על הגג, לעיתים הרחבה לצדדים או מילוי קומת עמודים.
כדאי לקרוא גם: משכנתה בישראל: מסלולים, ריביות והחזר חודשי · תמא 38 מול פינוי בינוי: מה ההבדל ומה מתאים · פינוי בינוי מתחמי מול בניין בודד: ההבדל בתמורה לדייר
הדייר הקיים מקבל בדרך כלל חבילת שיפורים לדירה הקיימת: ממ״ד, מרפסת שמש, מעלית, חידוש חזיתות ולובי, ולפעמים מערכות אינסטלציה וחשמל. הדירה נשארת אותה דירה, עם אותו מספר חדרים ואותו תכנון פנימי, רק מורחבת ובטוחה יותר. מי שמחפש רקע כללי על התוכנית ועל גלגוליה יכול לקרוא את הערך על תמ"א 38 בוויקיפדיה כנקודת פתיחה, אך המצב התכנוני המחייב נקבע בסופו של דבר ברשות המקומית.
מה כולל מסלול 38/2: הריסה ובנייה מחדש
כאן אין חיזוק. הבניין נהרס עד היסוד ובמקומו נבנה בניין חדש, לפי תקנים עכשוויים, עם חניון תת-קרקעי, מעליות, ממ״דים בכל הדירות ולובי חדש. מספר הדירות בבניין החדש גדול משמעותית, וזה המקור לכדאיות הכלכלית של היזם.
הדייר הקיים מקבל דירה חדשה, לרוב גדולה מהדירה המקורית, עם מרפסת וחניה. בתמורה הוא נדרש לפנות את הדירה לתקופה ארוכה, לעבור לדיור חלופי, ולהתמודד עם סיכון אמיתי: אם הפרויקט נתקע באמצע, אין לאן לחזור. זה בדיוק ההבדל שמסביר למה הערבויות בחוזה 38/2 חייבות להיות הדוקות יותר.
טבלת השוואה: 38/1 מול 38/2
הנתונים שלהלן הם טווחים משוערים ומשתנים לפי עיר, גודל המבנה ומצב הקרקע:
| פרמטר | תמ״א 38/1 (חיזוק) | תמ״א 38/2 (הריסה ובנייה) |
|---|---|---|
| היקף העבודה | חיזוק שלד קיים, תוספת קומות, ממ״ד, מרפסת, מעלית, חידוש חזיתות | הריסה מלאה ובניית בניין חדש כולל חניון וממ״דים |
| משך ביצוע משוער | כ-1 עד 2 שנים | כ-3 עד 5 שנים |
| תוספת מ״ר טיפוסית לדייר | כ-12 עד 25 מ״ר (ממ״ד ומרפסת) | כ-20 עד 30 מ״ר ויותר, דירה חדשה לגמרי |
| צורך בדיור חלופי | לרוב לא, הדיירים נשארים בדירות במהלך העבודות | הכרחי, לכל תקופת הפרויקט |
| רוב נדרש מהדיירים | כשני שלישים מבעלי הדירות | רוב גבוה יותר, כ-80% ובמסלולים מסוימים פחות, לפי החוק הרלוונטי |
| מצב הבניין בסיום | בניין ותיק משודרג ומחוזק | בניין חדש לפי תקנים עכשוויים |
התוכנית הארצית פגה: למה התשובה תלויה ברשות המקומית
זו הנקודה שמפתיעה הרבה דיירים. תוקפה של התוכנית הארצית להגשת בקשות להיתר הסתיים בסוף 2022, ולצידו נקבעו הוראות מעבר שאפשרו להמשיך לקדם בקשות שהוגשו עד אז או שהתקיימו לגביהן תנאים מסוימים. המשמעות: אין יותר מסלול ארצי אחיד שחל באופן אוטומטי בכל עיר.
בפועל, ההטבות ממשיכות לרוב דרך תוכניות מתאר מקומיות ותוכניות התחדשות עירונית שהרשויות אישרו, וכל רשות קבעה לעצמה היקף זכויות, גבולות שכונות שבהן המסלול אפשרי, דרישות חניה ותנאים לתמרוץ. לכן השאלה "מה אפשר לקבל כאן" אינה שאלה כללית אלא שאלה שתלויה בעיר ובחלקה הספציפית, ולעיתים גם ברחוב. מי שמסתמך על הבטחות שנשמעו לשכן לפני חמש שנים עלול למצוא תמונה אחרת לגמרי.
הרוב הנדרש וההליך מול הדיירים הסרבנים
ככל שההתערבות בקניין גדולה יותר, כך הרוב הנדרש גבוה יותר. חיזוק בלי הריסה דורש רוב נמוך יחסית, הריסה ובנייה דורשת רוב גבוה. שיעורים אלה נקבעו בחקיקה ותוקנו בה לא פעם, ולכן כדאי לאמת את השיעור המדויק מול עורך דין שמלווה את הנציגות ולא להסתמך על מספר שהופיע בפרסום שיווקי.
כשיש דייר שמסרב, הדרך היא פנייה למפקח על רישום המקרקעין בתביעה נגד סירוב בלתי סביר. ההליך הזה אורך זמן, ולוח הזמנים של הפרויקט נדחה בהתאם. לכן שווה לבדוק מראש האם קיימת התנגדות משמעותית בבניין, מי בעל הדירה בפועל, והאם יש דירות בבעלות משותפת, בעיזבון או מושכרות בשכירות ארוכה.
מה בודקים לפני שחותמים
- ערבויות: ערבות ביצוע, ערבות שכר דירה לדיור חלופי, ערבות רשם וערבות בדק. ב-38/2 זה הסעיף הקריטי ביותר.
- מפרט טכני מחייב: לא "ברמת חברות מוכרות" אלא רשימה מפורטת של מוצרים, שטחים ותוספות, עם תשריט מצורף.
- לוח זמנים וסנקציות: מועד תחילת עבודות, מועד מסירה, ופיצוי קבוע מראש על כל חודש איחור.
- הגדרת הדירה החלופית: מספר חדרים, אזור גיאוגרפי, מי משלם ארנונה ודמי ועד, והאם מכוסים דמי תיווך והובלות.
- היבטי מיסוי: הפטורים בהתחדשות עירונית מותנים בתנאים, והסטייה מהם, למשל בתמורה הכוללת תשלום במזומן, יכולה ליצור חבות מס.
- זהות המבצע: מי היזם, מי הקבלן הרשום, מה הסיווג שלו ומה ההיסטוריה של הפרויקטים שסיים בפועל.
מי ששוקל לרכוש דירה בפרויקט כזה או לממן שדרוג בדרך, צריך גם להביא בחשבון את תנאי המימון: ההרכב של המסלולים והריבית משפיעים על ההחזר החודשי לא פחות מגודל הדירה, וכדאי להכיר את המסלולים והריביות במשכנתה בישראל לפני שמתחייבים.
איזה מסלול מתאים לאיזה בניין
אין תשובה אחת. בגדול, 38/1 מתאים יותר לבניינים שבהם השלד במצב סביר, הדיירים מבוגרים או מתקשים לעבור דירה, והזכויות הנוספות מספיקות לכסות את עלות החיזוק. 38/2 מתאים יותר לבניינים במצב פיזי ירוד, במקומות שבהם שווי הקרקע גבוה ומאפשר תוספת דירות משמעותית, וכשהדיירים מוכנים לתקופת מעבר ארוכה.
בשנים האחרונות נראית העדפה גוברת למסלול ההריסה, בין היתר מפני שחיזוק מבנה ותיק אינו תמיד כלכלי ומשאיר בניין בן עשורים עם מערכות מיושנות. אבל זו מגמה ולא כלל: בניין שאינו עומד בתנאי הזכויות של התוכנית המקומית לא יהפוך לפרויקט רק מפני שהדיירים רוצים.
שאלות נפוצות
האם אפשר לדרוש מעבר מ-38/1 ל-38/2 באמצע הדרך?
תיאורטית כן, אך בפועל זה שינוי מהותי שמחייב תכנון חדש, היתר חדש, רוב גבוה יותר וחוזה חדש. הדבר קורה לעיתים כאשר מתברר שהחיזוק אינו כלכלי, ואז הפרויקט בעצם מתחיל מההתחלה בלוח זמנים ארוך יותר.
מי משלם על הדיור החלופי?
היזם, במסלול 38/2, וההתחייבות הזאת צריכה להיות מגובה בערבות בנקאית נפרדת. חשוב שההגדרה בחוזה תתייחס לדירה בגודל ובאזור דומים ולא רק לסכום כספי, מפני שסכום שנקבע לפני שנים עשוי לא להספיק בשוק השכירות בפועל.
האם אפשר למכור דירה באמצע פרויקט?
בדרך כלל כן, בכפוף להסכם ולהתחייבות הקונה להיכנס לנעלי המוכר. בפועל המחיר מושפע מאי-הוודאות ומשלב הפרויקט, ולכן כדאי לבחון את העיתוי מול עורך דין ולהבין מה בדיוק עובר לקונה.
כמה זמן לוקח להגיע מהחתימה לתחילת עבודות?
השלב התכנוני והרישויי הוא לרוב הארוך ביותר, ויכול להימשך שנתיים ואף יותר בשל התנגדויות, תנאי רשות ומשכון. לוחות הזמנים שהוזכרו בטבלה מתייחסים לביצוע עצמו, לא לכל התהליך מרגע החתימה.
מה קורה אם הפרויקט לא יוצא לדרך?
עלולות להיות לכך השלכות על יכולת המכירה של הדירה ועל חובות לפי החוזה, ולכן חשוב שיהיה סעיף תנאים מתלים עם מועד תפוגה ברור. חוזה בלי תאריך יציאה עלול לכבול את הבניין לשנים בלי שתיעשה עבודה.
לסיכום
תמ״א 38/1 היא חיזוק של מה שקיים, תמ״א 38/2 היא בניין חדש במקום הקיים, וההבדל ביניהם מתורגם ישירות למשך הביצוע, לדיור החלופי, לרוב הנדרש ולסוג הערבויות שצריך לדרוש. מאז שהתוכנית הארצית פגה בסוף 2022, התשובה המעשית נמצאת בתוכניות המקומיות ובהוראות המעבר של הרשות הרלוונטית. לפני חתימה כדאי לבדוק מה מאפשרת התוכנית בכתובת הספציפית, ולא להסתמך על מה שנכון בעיר שלידה.
עורך נדל"ן ומקרקעין
ארז שני עורך את מגזין מקרקעין. הרקע שלו בשמאות ובליווי עסקאות, והוא ראה מספיק עסקאות שהשתבשו בגלל סעיף בחוזה או בדיקה שלא נעשתה. הוא כותב על נדל"ן בלי הבטחות תשואה, עם דגש על מה בודקים לפני שחותמים.
