פורסם 30 בספטמבר 2026
פחת הוא הוצאה מוכרת שמאפשרת לנכות מדי שנה חלק משווי המבנה מההכנסה החייבת בשכירות: בדרך כלל כ-2% בשנה, ורק על רכיב המבנה, לא על הקרקע. הניכוי אפשרי אך ורק במסלול המדרגות הרגיל. מי שבוחר במסלול הפטור או במסלול 10% אינו יכול לנכות פחת כלל. ההבדל בין המסלולים יכול להגיע לאלפי שקלים בשנה, ולכן שווה לחשב לפני שמדווחים.
מה זה פחת ולמה הוא קיים
הרעיון מאחורי פחת פשוט: מבנה אינו נכס נצחי. הוא מתבלה, מתיישן ובסופו של דבר ידרוש השקעה מחודשת. דיני המס מכירים בכך ומאפשרים לפרוס את עלות המבנה על פני שנות השימוש בו, במקום לנכות אותה בבת אחת בשנת הרכישה.
כדאי לקרוא גם: מס רכישה ומס שבח בעסקת נדלן: מדרגות, פטורים ומה לדעת מראש · חניון כנכס מניב: כדאיות השקעה בחניה ותשואה שנתית · מס רכישה על נכס מסחרי: שיעורים מול דירת מגורים
בפועל, מי שמחזיק דירה להשכרה ומדווח על ההכנסה במסלול המדרגות הרגיל, יכול לנכות כל שנה שיעור קבוע משווי המבנה כהוצאה. ההוצאה הזו אינה כרוכה בתשלום בפועל: אין צורך להוציא שקל מהכיס כדי ליהנות ממנה. זו אחת הסיבות שפחת נדלן מס הכנסה הוא נושא שחוזר שוב ושוב אצל מי שמחזיק יותר מנכס אחד.
על מה בדיוק מחשבים פחת: המבנה בלבד
כאן נמצאת הטעות הנפוצה ביותר. אי אפשר לחשב פחת על מחיר הדירה המלא. קרקע אינה מתבלה, ולכן רכיב הקרקע מוצא מהחישוב.
הפיצול המקובל בדיווחים הוא יחס משוער בין מבנה לקרקע, ובמקרים רבים מדובר בסדר גודל של כשני שלישים מבנה ושליש קרקע. היחס הזה אינו קבוע בכל מקרה: הוא תלוי באזור, בסוג הבנייה, בגובה זכויות הבנייה ובשווי הקרקע באותו יישוב. בדירה בפריפריה, שבה שווי הקרקע נמוך יחסית, רכיב המבנה עשוי להיות גבוה יותר. בדירה במרכז עיר יקרה, התמונה הפוכה.
במקרים שבהם הסכומים משמעותיים, חוות דעת שמאית שמפצלת בין רכיב הקרקע לרכיב המבנה היא כלי שמחזיק מים מול רשות המסים טוב בהרבה מהערכה שנעשתה על אומדן.
מה נכלל בבסיס הפחת
- עלות רכישת המבנה, לפי הפיצול בין מבנה לקרקע.
- הוצאות רכישה שהוונו לעלות הנכס, כגון מס רכישה, שכר טרחת עורך דין ודמי תיווך, לפי חלקן ברכיב המבנה.
- השבחות והרחבות שבוצעו בנכס ונחשבות הוצאה הונית, להבדיל מתיקון שוטף.
החישוב בפועל: דוגמה מספרית
נניח דירה שנרכשה בכ-1,600,000 ש"ח, כולל הוצאות רכישה שהוונו. אם מייחסים כשני שלישים למבנה, רכיב המבנה עומד על כ-1,070,000 ש"ח. פחת שנתי בשיעור 2% מגיע לכ-21,400 ש"ח בשנה.
אם ההכנסה השנתית מהשכירות היא כ-60,000 ש"ח, הפחת לבדו מקטין את ההכנסה החייבת בשליש ויותר, עוד לפני ניכוי הוצאות נוספות כמו ריבית משכנתה, ארנונה שמשולמת על ידי הבעלים, תיקונים, ביטוח מבנה ושכר טרחת מנהל נכס.
המספרים כאן הם להמחשה בלבד. השיעור המדויק, היחס בין מבנה לקרקע ושאלת ההכרה בכל הוצאה משתנים ממקרה למקרה, ולכן כדאי לעשות את החישוב מול מי שמכיר את התיק הספציפי.
שלושת מסלולי המיסוי על שכירות למגורים
לפני שמחשבים פחת, צריך להבין באיזה מסלול מדווחים. לכל מסלול יש כללים משלו, והבחירה נעשית מדי שנה:
| מסלול | איך זה עובד | ניכוי הוצאות ופחת | למי זה מתאים בדרך כלל |
|---|---|---|---|
| פטור מלא או חלקי | פטור עד תקרה חודשית שמתעדכנת מדי שנה, בסדר גודל של כ-5,600 ש"ח לחודש. מעל התקרה מופעל מנגנון חישוב שמצמצם את הפטור. | אין. לא ניתן לנכות הוצאות ולא פחת. | הכנסה חודשית נמוכה מהתקרה או קרובה אליה. |
| מס מופחת 10% | מס בשיעור 10% על כל ההכנסה, מהשקל הראשון, ללא נקודות זיכוי. | אין. לא ניתן לנכות הוצאות ולא פחת. | הכנסה גבוהה מהתקרה עם מעט הוצאות מוכרות. |
| מדרגות מס רגילות | ההכנסה נטו מצורפת להכנסה החייבת ומחויבת לפי מדרגות המס האישיות. | כן. ניתן לנכות הוצאות שוטפות, ריבית משכנתה ופחת. | נכס ממונף, הוצאות משמעותיות או מדרגת מס אישית נמוכה. |
חשוב לדעת: גם מי שבחר במסלול הפטור או ב-10% ולא ניכה פחת, עדיין ייתכן שרשות המסים תפחית את הפחת משווי הרכישה בעת חישוב השבח במכירה. כלומר, ויתור על הניכוי השוטף לא תמיד מגן מפני ההשלכה העתידית. זו נקודה שמתחברת ישירות למנגנון שמוסבר במדריך על מס רכישה ומס שבח בעסקת נדל"ן, שבו שווי הרכישה המתואם הוא הבסיס לכל החישוב.
מתי פחת באמת משתלם
מסלול המדרגות אינו ברירת מחדל טובה לכולם. יש מצבים שבהם הוא עדיף בבירור, ואחרים שבהם הוא יוצר נטל דיווח בלי תועלת:
- נכס ממונף: כשיש משכנתה פעילה, ריבית המשכנתה בתוספת פחת יכולות לאפס כמעט לגמרי את ההכנסה החייבת.
- מדרגת מס אישית נמוכה: מי שהכנסתו הכוללת נמוכה, עשוי לשלם במדרגות פחות מ-10%.
- שנה עם הוצאות חריגות: שיפוץ רחב, החלפת מערכות או תקופת אי-תפוסה ארוכה.
- תיק עם כמה נכסים: כשההכנסה המצטברת גבוהה, ההפרש בין המסלולים מצטבר לסכומים משמעותיים.
מנגד, מי שמחזיק דירה אחת ללא משכנתה, עם הכנסה מתחת לתקרת הפטור, לרוב לא ירוויח דבר ממעבר למדרגות, ויקבל במקום זאת חובת דיווח שנתית מלאה.
הצד השני: פחת ומס שבח במכירה
פחת שנוכה לאורך השנים מקטין את שווי הרכישה לצורך חישוב השבח. במילים פשוטות: מה שנחסך היום בשוטף עשוי לחזור כחבות בעת המכירה. זה לא אומר שאין כדאיות, משתי סיבות: ערך הכסף לאורך זמן, ושיעור מס השבח שעשוי להיות נמוך משיעור המס השולי.
עדיין, זו שאלה שצריכה להישאל מראש, במיוחד אצל מי שמתכנן אופק החזקה קצר. חישוב נכון בודק את שתי הנקודות יחד: החיסכון השוטף מול ההשפעה על השבח העתידי.
מה לשמור בתיק ומתי להתחיל
הפחת מתחיל להיצבר ממועד שבו הנכס החל לשמש להפקת הכנסה, לא בהכרח ממועד הרכישה. מי שרכש דירה, שיפץ אותה חצי שנה ורק אז השכיר, מתחיל לספור מהשכרה.
המסמכים שכדאי לשמור לאורך כל תקופת ההחזקה:
- חוזה הרכישה ואישור תשלום מס רכישה.
- קבלות על שכר טרחה, תיווך והוצאות נלוות לרכישה.
- חוות דעת או חישוב מתועד של הפיצול בין מבנה לקרקע.
- חוזי השכירות לאורך השנים, כולל תקופות שבהן הנכס עמד ריק.
- קבלות על שיפוצים, בהפרדה בין תיקון שוטף להשבחה הונית.
תיעוד מסודר מהיום הראשון חוסך ויכוחים בהמשך. אותו היגיון שמנחה את הבדיקות לפני קניית דירה חל גם כאן: מה שלא מתועד בזמן אמת, קשה להוכיח שנים אחר כך.
שאלות נפוצות
האם אפשר לנכות פחת במסלול 10%?
לא. מסלול המס המופחת של 10% הוא מסלול מחזורי: המס מחושב על ההכנסה ברוטו, ללא ניכוי הוצאות כלשהן, לרבות פחת וריבית משכנתה. מי שמעוניין לנכות פחת חייב לדווח במסלול המדרגות.
מה שיעור הפחת המקובל על דירת מגורים?
השיעור הנפוץ בדירות מגורים הוא כ-2% בשנה מרכיב המבנה. קיימים שיעורים אחרים לסוגי נכסים ומתקנים שונים, ולכן בנכס מסחרי או מיוחד כדאי לבדוק את השיעור הספציפי ולא להניח 2% אוטומטית.
האם אפשר לעבור בין המסלולים?
הבחירה נעשית לגבי כל שנת מס בנפרד, כך שניתן לבחון מחדש מדי שנה מה משתלם יותר. עם זאת, מעבר למדרגות גורר חובת דיווח מלאה, ולכן כדאי לבדוק את הכדאיות לאורך כמה שנים ולא רק בשנה אחת.
מה קורה אם לא ניכיתי פחת בשנים קודמות?
ייתכן שהפחת ייחשב כאילו נוכה לצורך חישוב השבח במכירה, גם אם לא נוצל בפועל. המשמעות היא שאי-ניכוי אינו בהכרח ניטרלי, וכדאי לבחון את הסוגיה מול יועץ מס לפני המכירה.
האם אפשר לנכות פחת על קרקע פנויה?
לא. פחת מחושב על מבנה שמתבלה, וקרקע אינה נחשבת נכס מתכלה. בקרקע ללא מבנה אין בסיס לחישוב פחת כלל.
לסיכום
פחת הוא אחד הכלים המשמעותיים ביותר למי שמחזיק נכס מניב ומדווח במסלול המדרגות, אבל הוא אינו כלי אוניברסלי. מי שנמצא מתחת לתקרת הפטור או מחזיק נכס לא ממונף עם מעט הוצאות, עשוי למצוא שהמסלולים האחרים פשוטים וזולים יותר. ההמלצה המעשית: לחשב את שלושת המסלולים במספרים אמיתיים לפני הדיווח השנתי, לתעד את הפיצול בין מבנה לקרקע, ולהביא בחשבון גם את ההשפעה על מס השבח ביום המכירה.
עורך נדל"ן ומקרקעין
ארז שני עורך את מגזין מקרקעין. הרקע שלו בשמאות ובליווי עסקאות, והוא ראה מספיק עסקאות שהשתבשו בגלל סעיף בחוזה או בדיקה שלא נעשתה. הוא כותב על נדל"ן בלי הבטחות תשואה, עם דגש על מה בודקים לפני שחותמים.
