בקווים כלליים: בתמ״א 38/1, חיזוק הבניין הקיים עם תוספת דירות, נדרש רוב של שני שלישים (66%) מבעלי הדירות; בתמ״א 38/2, הריסה ובנייה מחדש, וכן בפינוי בינוי, השיעור המקובל הוא 80%. הרוב נמנה לפי בעלי דירות וגם לפי חלקם ברכוש המשותף, לא לפי מספר הנפשות בבניין. שיעורי הרוב עודכנו בחוק יותר מפעם אחת, ולכן לפני חתימה כדאי לאמת את השיעור המדויק שחל על הפרויקט.
טבלת הרוב הנדרש בכל מסלול
מי שמחפש תשובה למונח רוב דיירים תמא 38 מקבל בדרך כלל מספר אחד, אבל בפועל מדובר בשלושה מסלולים שונים עם דרישות שונות. הטבלה מסדרת את השיעורים המקובלים, את אופן המנייה ואת הגוף שמכריע כשיש מחלוקת. השיעורים משוערים במובן זה שהם נקבעים בחקיקה שמתעדכנת ובתכניות מקומיות, ולכן יש לאמת אותם מול הדין העדכני.
כדאי לקרוא גם: בדיקות לפני קניית דירה: טאבו, היתרים, ליקויים וחוזה · מס שבח דירת תמורה בתמ״א 38 ובפינוי בינוי: איך מחשבים · עורך דין פינוי בינוי לדיירים: מתי חובה וכמה עולה
| מסלול | הרוב הנדרש (שיעור מקובל) | לפי מה נמנה | מי מכריע במחלוקת |
|---|---|---|---|
| חיזוק בלבד, ללא תוספת דירות | רוב רגיל של בעלי הדירות (מעל 50%) | בעלי דירות | המפקח על רישום המקרקעין |
| תמ״א 38/1: חיזוק עם תוספת דירות | 66% | בעלי דירות + שני שלישים מהרכוש המשותף | המפקח על רישום המקרקעין |
| תמ״א 38/2: הריסה ובנייה מחדש | 80% | בעלי דירות + ארבע חמישיות מהרכוש המשותף | המפקח על רישום המקרקעין |
| פינוי בינוי (מקבץ בניינים) | 80% | בעלי דירות במקבץ, לרוב גם מינימום בכל בניין | בית משפט, בתביעת פיצויים נגד סרבן |
איך נמנה הרוב בפועל
המנייה היא של בעלי דירות רשומים, לא של מתגוררים. דירה בבעלות משותפת של כמה אנשים נחשבת לקול אחד, ולכן נדרשת הסכמה של כל הבעלים הרשומים כדי שהקול ייחשב. שתי נקודות שמפתיעות דיירים:
- דירה אחת שבה שני בעלים שחלוקים ביניהם יוצאת מהמונה, גם אם אחד מהם תומך.
- לרוב נדרש גם רוב בחלקים ברכוש המשותף, כך שדירות גדולות או דירות גג עם חלק מוגדל יכולות להשפיע יותר מדירות קטנות.
לכן ספירה של חתימות לבד אינה מספיקה. צריך נסח רישום מעודכן לכל הדירות, ולראות מה החלק ברכוש המשותף שצמוד לכל אחת.
למה המספרים לא זהים בכל פרויקט
תמ״א 38 היא תכנית שתוקפה לקליטת בקשות חדשות הסתיים, והמשך העבודה עובר דרך תכניות התחדשות עירונית מקומיות של הרשויות. הוראות הרוב עצמן נקבעות בחקיקה נפרדת ולא בתכנית, ולכן הן ממשיכות לחול גם על פרויקטים שמקודמים בתכנית מקומית. במקביל, שיעורי הרוב תוקנו לאורך השנים, בין היתר כדי להקל על קידום פרויקטים. המשמעות המעשית: שיעור שהיה נכון לפני חמש שנים לא בהכרח השיעור שחל היום על הבניין הספציפי, וזו בדיקה שעורך דין שמלווה את הנציגות אמור לעשות בתחילת הדרך ולא בסופה.
מה קורה כשלא מגיעים לרוב הנדרש
בלי הרוב הנדרש, הפרויקט לא מגיע לשלב החתימה על הסכם מחייב ולא לשלב ההיתר. בפועל אפשר לראות כמה תרחישים:
- עצירה שקטה. היזם ממשיך לאסוף חתימות חודשים ארוכים, בלי הסכם ובלי לוח זמנים מחייב. זה המצב הנפוץ.
- שינוי תמהיל הפרויקט. שיפור התמורות לדיירים מסוימים, שינוי בתכנון או מעבר ממסלול הריסה למסלול חיזוק שדורש רוב נמוך יותר.
- החלפת יזם. כשהנציגות מתרשמת שהחסימה נובעת מחוסר אמון ביזם או בתמורות שהוצעו.
- פנייה לגוף המכריע. במסלולי חיזוק והריסה ובנייה הפנייה היא למפקח על רישום המקרקעין; בפינוי בינוי מדובר בתביעת פיצויים בבית משפט נגד מי שסירובו אינו סביר.
דייר מתנגד ודייר סרבן
יש הבדל בין השניים. מי שמתנגד מטעם ענייני, למשל דייר מבוגר שאין לו פתרון דיור חלופי, או בעל דירה שהתמורה שהוצעה לו נחותה משל שכניו, נחשב בדרך כלל למתנגד בעל טעם סביר. סירוב שאינו סביר, למשל דרישה לתמורה חריגה ללא הצדקה או היעדר כל נימוק, הוא זה שחושף לתביעה. חשוב להבין שגם כשיש רוב, הליך מול דייר סרבן מוסיף זמן, לעיתים שנה ויותר, וזה סיכון שצריך להיות משוקלל בלוח הזמנים ולא מוסתר ממנו.
בעלי דירות שלא מאותרים
זו אחת התקיעות הנפוצות יותר, ובמקרים לא מעטים היא זו שמעכבת פרויקט שלם. המצבים השכיחים: בעל דירה שנפטר והדירה לא עברה בירושה רשומה, בעלים שעזבו לחו״ל, בעלים שהוכרז נעדר, או דירה שרשומה על שם חברה שחדלה לפעול. מכיוון שבעל דירה כזה נכלל במכנה אך לא במונה, הוא פוגע ישירות בשיעור הרוב.
המסלולים לטיפול דורשים עבודה משפטית מקדימה:
- איתור יורשים והוצאת צו ירושה או צו קיום צוואה, כדי שיהיה בעלים שאפשר לדבר איתו.
- פנייה לבית משפט למינוי אפוטרופוס או לייצוג בעל הדירה שלא ניתן לאתרו, לפי העניין.
- בדיקה מול האפוטרופוס הכללי בנכסים נטושים או בלתי מנוהלים.
- פנייה לגוף המכריע כדי לקבל הכרעה שתאפשר להתקדם, בכפוף להגנה על זכויות אותו בעלים.
כלל אצבע: ככל שהבניין ותיק יותר וככל שיש בו יותר דירות בשכירות, כך גדל הסיכוי לבעלים לא מאותרים, וכדאי לפתוח את הבדיקה הזו עוד לפני איסוף החתימות.
מה בודקים לפני שחותמים
החתימה על הסכם התחדשות עירונית היא התחייבות לשנים. בדיקות מינימום שכדאי לעשות: נסח רישום של הדירה ושל הבניין; מי מייצג את הדיירים ומי משלם לו; מהי הערבות שניתנת ומה היקפה; מה הלוח זמנים ומה הסנקציה על חריגה ממנו; ומה קורה אם הפרויקט לא יוצא לדרך. מי שיש על דירתו משכנתה קיימת צריך לוודא מול הבנק את ההסדר לתקופת הביצוע, כולל מה קורה להחזר החודשי ולביטחונות, ואפשר להיערך לכך באמצעות הכרת מסלולי המשכנתה והריבית לפני הפגישה.
שאלות נפוצות
כמה אחוזי רוב דיירים נדרשים בתמ״א 38?
במסלול חיזוק עם תוספת דירות מדובר בשיעור מקובל של 66%, ובמסלול הריסה ובנייה בשיעור מקובל של 80%, בשני המקרים לפי בעלי דירות וגם לפי חלקים ברכוש המשותף. השיעורים נקבעים בחוק שעודכן לאורך השנים, ולכן יש לאמת אותם מול הדין העדכני בעת הבדיקה.
האם אפשר לקדם פרויקט בלי הסכמה של כולם?
כן. דווקא בשביל זה נקבעו שיעורי רוב ולא דרישת הסכמה פה אחד. מי שלא חתם אינו מחויב אוטומטית, אבל קיימים הליכים שמאפשרים לרוב להתקדם, ובפינוי בינוי קיימת גם חשיפה לתביעת פיצויים כנגד סירוב בלתי סביר.
מה דינה של דירה בבעלות משותפת?
הדירה נחשבת ליחידה אחת, וכדי שקולה ייספר נדרשת חתימה של כל הבעלים הרשומים. בני זוג שנפרדו, שותפים עסקיים או יורשים שלא מסכימים ביניהם עלולים להוציא את הדירה מהמנייה בפועל.
מה עושים כשבעל דירה נפטר ואין רישום יורשים?
יש להסדיר צו ירושה או צו קיום צוואה, ולאחריו רישום הזכויות על שם היורשים. עד שזה נעשה אין בעלים שאפשר להחתים, והדירה נותרת כקול חסר. זהו הליך שאורכו משתנה מאוד בין מקרים, ולכן כדאי לפתוח אותו מוקדם.
כמה זמן לוקח להגיע לרוב הנדרש?
הטווח רחב מאוד ומשתנה לפי גודל הבניין, מספר הבעלים שאינם מתגוררים בו ורמת האמון בנציגות. בבניין קטן ומגובש אפשר לסגור רוב בתוך חודשים, ובמקבץ גדול בפינוי בינוי מדובר לא פעם במספר שנים. כל הצגה של לוח זמנים קצר במיוחד ראויה לבדיקה.
לסיכום
שיעור הרוב הוא שער הכניסה לפרויקט התחדשות עירונית, לא סופו: 66% בחיזוק עם תוספת דירות, 80% בהריסה ובנייה ובפינוי בינוי, לפי בעלי דירות וגם לפי הרכוש המשותף. הבדיקות שמונעות תקיעות הן נסחי רישום מעודכנים, זיהוי מוקדם של בעלים שלא ניתן לאתרם, והבנה מה המסלול לטיפול בסירוב. מי שמסדיר את אלה בתחילת הדרך חוסך לרוב את העיכוב הגדול בהמשכה.
