התשובה הקצרה: משכנתא ללא הון עצמי אינה קיימת בישראל. הוראות בנק ישראל מגבילות את הבנקים למימון של עד 75% משווי הדירה לרוכשי דירה ראשונה, ולאחוזים נמוכים יותר בדירה חלופית ובדירה להשקעה. כלומר הון עצמי של כ-25% לפחות הוא דרישה רגולטורית, לא עניין של משא ומתן עם הבנקאי. מה שכן אפשרי: לגייס את ההון העצמי ממקור אחר. שם בדיוק מתחילים הסיכונים.
מה בדיוק אומרת ההוראה של בנק ישראל
הפיקוח על הבנקים קבע מגבלה על שיעור המימון (LTV – היחס בין סכום המשכנתא לשווי הנכס). המגבלה חלה על הבנק, לא על הלווים, ולכן אין לה חריגים "לפי שיקול דעת הסניף". גם מי שמשתכר טוב, גם מי שיש לו ותק של עשרים שנה במקום העבודה וגם מי שמביא ערבים איתנים: הבנק לא יוכל לאשר יותר מהתקרה שנקבעה.
כדאי לקרוא גם: משכנתה בישראל: מסלולים, ריביות והחזר חודשי · משכנתא צמודת מדד מול לא צמודה: מה ההבדל · משכנתא לרכישת דירה מקבלן: מה שונה מיד שנייה
חשוב להבין שהשווי שממנו נגזר האחוז הוא הנמוך מבין שניים: מחיר העסקה בחוזה או שווי הנכס לפי הערכת שמאי מטעם הבנק. בעסקאות שבהן מחיר החוזה גבוה מהשומה, פער המימון נופל כולו על הרוכשים, ולא פעם זה מה שמפיל עסקה בשלב האחרון. מי שרוצה להבין את מבנה המשכנתה לעומק, מסלולים, ריביות והחזר חודשי, ימצא זאת במדריך המשכנתה בישראל.
אחוזי מימון מקסימליים לפי סוג דירה
| סוג הרכישה | שיעור מימון מקסימלי | הון עצמי מינימלי | הערות |
|---|---|---|---|
| דירה ראשונה (דירה יחידה) | עד 75% | כ-25% | התקרה הגבוהה ביותר שמותרת בהוראה |
| דירה חלופית (משפרי דיור) | עד 70% | כ-30% | בתנאי שהדירה הקיימת נמכרת בתוך התקופה שנקבעה בהתחייבות לבנק |
| דירה שנייה או דירה להשקעה | עד 50% | כ-50% | ההון העצמי הנדרש כמעט כפול מדירה ראשונה |
האחוזים הם תקרות רגולטוריות. בפועל בנקים מציעים לעיתים פחות, בהתאם לשיעור ההחזר מההכנסה, לאופי הנכס ולמדיניות הפנימית שלהם. בדירה חלופית חשוב במיוחד לקרוא את נוסח ההתחייבות: אם הדירה הקיימת לא נמכרת במועד, העסקה עלולה להיות מסווגת מחדש כדירה נוספת, עם כל המשמעויות.
ההון העצמי הוא לא רק 25% ממחיר הדירה
טעות נפוצה היא לחשב 25% ולהניח שזה הסכום הדרוש. לעסקה נלוות עלויות שאינן ממומנות במשכנתה, ובדרך כלל הן מצטברות לאחוזים בודדים נוספים ממחיר הדירה (הטווחים משתנים לפי העסקה והאזור):
- מס רכישה, אם חל. בדירה יחידה יש מדרגת פטור, בדירה נוספת המס מתחיל מהשקל הראשון
- שכר טרחת עורך דין, לרוך בטווח של כ-0.5% עד 1.5% מהעסקה
- דמי תיווך, ככל שהיו, בתוספת מע"מ
- שמאות, פתיחת תיק משכנתה, אגרות רישום וביטוחים
- שיפוץ, ריהוט, מעבר דירה ותקופת כפל תשלומים בשכירות
חלופות למי שחסר לו הון עצמי
הלוואה או מתנה מהמשפחה
זו החלופה הנפוצה והזולה ביותר. הבנק דורש בדרך כלל אישור בכתב על מתנה או הלוואה, ולעיתים הצהרה שההלוואה המשפחתית אינה נושאת החזר חודשי קבוע בתקופת המשכנתה. אם יש החזר, הוא ייכנס לחישוב יכולת ההחזר ויקטין את הסכום שיאושר. כדאי להעלות את ההסכמות המשפחתיות על הכתב, כולל מה קורה בפרידה, בירושה או כשאח נוסף מבקש סיוע דומה.
משכנתא על דירת ההורים
כשההורים בעלי דירה ללא משכנתה או עם משכנתה קטנה, אפשר לקחת הלוואה בשעבוד דירתם ולהעביר את הכסף כהון עצמי. היתרון: ריבית נמוכה יחסית. החיסרון: הסיכון עובר לדירת ההורים, לרוב בגיל שבו ההכנסה הולכת ויורדת. זו החלטה משפחתית, לא טכנית.
הלוואה חוץ-בנקאית
גופים חוץ-בנקאיים מציעים הלוואות שאפשר לכאורה לייעד להון עצמי. הריבית שם גבוהה משמעותית מריבית משכנתה, התקופה קצרה והחזר חודשי כבד. מעבר לעלות, הבנק בודק את מקור ההון העצמי בתדפיסי החשבון, והלוואה שהתקבלה סמוך לעסקה תזוהה כמעט תמיד. התוצאה עלולה להיות הקטנת המשכנתה המאושרת, כך שהחלופה היקרה גם לא פותרת את הבעיה. זו חלופה שראוי להתייחס אליה כאל מוצא אחרון.
להתאים את הדירה להון הקיים
החלופה שהכי פחות מדברים עליה: לקנות נכס שמתאים להון העצמי שיש. דירה קטנה יותר, קומה בלי מעלית, אזור ביקוש פחות חם, או דירה חלופית במסלול של התחדשות עירונית. במקום להמציא הון עצמי בהלוואה, מחליפים את הנכס. זו גם הדרך לשמור על מרווח ביטחון כשהריבית עולה.
למה הבנק מתעקש לראות מאיפה בא הכסף
דרישות איסור הלבנת הון ונהלי הבנק מחייבים לתעד את מקור הכספים. בפועל מבקשים תדפיסי חשבון של מספר חודשים, אישורי פיקדונות או קופות, ואישור חתום על מתנה. הפקדה גדולה במזומן ללא הסבר, או סכום שהגיע מצד שלישי לא מזוהה, עלולים לעכב את אישור המשכנתה ואף להכשיל אותו. עדיף להסדיר זאת לפני החתימה על החוזה, לא אחריה.
מה בודקים לפני שחותמים
- אישור עקרוני בכתב מהבנק, עם ציון שיעור המימון וההחזר החודשי, ולא הבטחה בטלפון
- הערכת שמאי מקדימה או לפחות בדיקת מחירי עסקאות דומות, כדי לזהות פער בין מחיר החוזה לשווי
- חישוב ההון העצמי כולל כל העלויות הנלוות, ולא רק האחוז מהמחיר
- סימולציה של ההחזר החודשי בעליית ריבית, במיוחד במסלולי פריים
- לוחות זמנים בחוזה: מתי כל תשלום מגיע, ומתי כסף המשכנתה אמור להיות זמין
- סעיף יציאה או דחייה בחוזה למקרה שהמשכנתה לא מאושרת במלואה
במקביל כדאי לעבור על הבדיקות שנעשות לפני קניית דירה: נסח טאבו, היתרים וחריגות בנייה. נכס עם בעיה תכנונית עלול להתקבל בשומה נמוכה יותר, וזה פוגע ישירות בסכום המשכנתה.
שאלות נפוצות
האם יש בנק שמאשר מימון של 90%?
לא בבנקים בישראל לדירות מסחריות רגילות של יחידים. התקרה להלוואה לדיור בדירה יחידה היא 75%. הצעות שמדברות על מימון גבוה בהרבה בדרך כלל משלבות משכנתה בנקאית עם הלוואה נוספת, ואז העלות הכוללת גבוהה והסיכון עולה.
ערב טוב יכול להחליף הון עצמי?
לא. ערבות יכולה לסייע ביכולת ההחזר ובסיכוי לאישור, אך היא אינה משנה את שיעור המימון המותר. ההון העצמי נדרש בכל מקרה.
מה קורה אם הדירה הקיימת לא נמכרת בזמן?
בהתחייבות שנחתמת מול הבנק נקבעת תקופה למכירה. אי עמידה בה עלולה להוביל לסיווג מחדש של ההלוואה, לדרישה להקטין את יתרת החוב או לשינוי בתנאי הריבית. את הנוסח המדויק כדאי לקרוא לפני החתימה, לא כשמתקרב המועד.
האם קבלן יכול לממן את ההון העצמי?
בפרויקטים מסוימים מוצעים מסלולי תשלום נוחים, למשל אחוז קטן בחתימה והיתר במסירה. זה מקל על התזרים אך אינו מבטל את הצורך בהון עצמי במועד נטילת המשכנתה. כדאי לבדוק את העלות המגולמת ואת הצמדת היתרה למדד תשומות הבנייה.
כמה הון עצמי כדאי להשאיר בצד?
מעבר לדרישת המינימום, מרווח של כמה חודשי החזר נזיל הוא הגיוני. עסקאות מתעכבות, שיפוצים מתייקרים וריביות משתנות. מי שמגיע לחתימה עם אפס יתרה חשוף לכל תקלה קטנה.
לסיכום
משכנתא ללא הון עצמי אינה אפשרות קיימת בישראל, והשאלה המעשית היא מאיפה מגיעים ה-25% ומעלה ובאיזה מחיר. מתנה או הלוואה משפחתית הן החלופה הזולה, שעבוד דירת ההורים מעביר סיכון למי שפחות יכול לשאת אותו, והלוואה חוץ-בנקאית יקרה ועלולה דווקא להקטין את המשכנתה שתאושר. לפני החתימה: אישור עקרוני בכתב, חישוב מלא של העלויות הנלוות וסימולציית ריבית. עסקה שעומדת רק אם הכול יסתדר בדיוק לפי התכנון היא עסקה שכדאי לחשב מחדש.
