הסכם שיתוף במקרקעין הוא הסכם בין בעלים משותפים של נכס אחד, שקובע מי משתמש במה, איך מתחלקות ההוצאות, מה קורה כששותף רוצה למכור ואיך מפרקים את השותפות. בהיעדר הסכם חלות ברירות המחדל של חוק המקרקעין, ובהן זכותו של כל שותף לדרוש פירוק שיתוף בכל עת ולהעביר את חלקו בלי לשאול את האחרים. עלות עריכה טיפוסית נעה בין 2,000 ל-6,000 שקל, בהתאם למורכבות.
מה זה הסכם שיתוף במקרקעין
כששני בני אדם או יותר רשומים כבעלים של אותו נכס, הם מחזיקים חלקים בלתי מסוימים בו: לא "חצי ימנית" של המגרש ולא "הקומה העליונה", אלא שיעור מופשט מהזכויות. אפשר להסכים אחרת, וזה בדיוק תפקידו של הסכם השיתוף: לתרגם אחוזי בעלות מופשטים לכללי התנהלות קונקרטיים, ולהצמיד לכל שותף שימוש, הוצאה ומסלול יציאה ברורים.
כדאי לקרוא גם: בדיקות לפני קניית דירה: טאבו, היתרים, ליקויים וחוזה · פירוק שיתוף במקרקעין: איך מפרקים בעלות משותפת · הפקעת קרקעות לצרכי ציבור: מתי זה קורה וכמה פיצוי
ההסכם אינו יוצר בעלות חדשה ואינו מחלק את החלקה מבחינה תכנונית. הוא מסדיר את היחסים הפנימיים, וכאשר הוא נרשם בלשכת רישום המקרקעין הוא מחייב גם מי שייכנס לתמונה בעתיד, למשל רוכש חלקו של אחד השותפים.
מתי נדרש הסכם שיתוף בין בעלים משותפים
אחים שירשו דירה
זה המצב השכיח ביותר. שלושה יורשים, דירה אחת, ושאלות שאף אחד לא שאל בזמן: מי גר בה, מי משכיר אותה, מי משלם ארנונה ותיקונים, ומה קורה כשאחד מהם צריך כסף והאחרים רוצים להמתין. בלי הסכם, כל אחד מהם רשאי לדרוש פירוק שיתוף, וההכרעה מגיעה לבית המשפט.
שותפים שרכשו קרקע יחד
בקרקעות ההסכם קריטי עוד יותר, כי בדרך כלל אין חלוקה רשומה למגרשים ולכל רוכש נרשם חלק יחסי בחלקה גדולה. הסכם השיתוף הוא המסמך שמצמיד בפועל כל שותף למגרש מסוים ומסדיר מה יקרה כשייקבעו תוכניות בניין עיר וגבולות סופיים. מי שבודק עסקת קרקע מתבקש לקרוא את הסכם השיתוף לפני החוזה עצמו, בדיוק כפי שבדיקות לפני קניית דירה מתחילות בנסח הטאבו ולא בתמונות.
מצבים נוספים
- בני משפחה שרכשו בניין או דופלקס יחד ומשתמשים בחלקים שונים בלי בית משותף רשום.
- מספר בעלים בבניין לפני רישום בית משותף, או נכס שחלוקתו בפועל לא תואמת את הרישום.
- בעלי קרקע מול יזם בהתחדשות עירונית או בעסקת קומבינציה, שבה מוסדר מי מקבל מה מהזכויות.
מה חל כברירת מחדל בלי הסכם
חוק המקרקעין מספק שלד כללי, לא תפירה אישית. מי שלא חותם על הסכם מקבל את הכללים האלה, והם אחידים לכולם:
| נושא | ברירת המחדל בחוק | מה אפשר לקבוע אחרת |
|---|---|---|
| שימוש בנכס | כל שותף זכאי לשימוש סביר, בתנאי שאינו מונע שימוש מהאחרים | הצמדת חלקים מוגדרים, יחידות או מגרשים לשותפים מסוימים |
| ניהול והחלטות | ניהול ושימוש רגילים נקבעים ברוב החלקים; פעולה חורגת דורשת הסכמת כולם | רוב מיוחד, ועדה מנהלת, נושאים שדורשים פה אחד |
| הוצאות | כל שותף נושא בהוצאות לפי חלקו בנכס | חלוקה לפי שימוש בפועל, קרן לתחזוקה, מועדי תשלום |
| מכירת חלק | לפי סעיף 34 לחוק, שותף רשאי להעביר את חלקו ללא הסכמת האחרים | זכות סירוב ראשונה, זכות הצטרפות למכירה, מגבלות על זהות הרוכש |
| פירוק השיתוף | לפי סעיף 37, כל שותף זכאי לדרוש פירוק בכל עת, גם בניגוד לדעת האחרים | מנגנון יציאה מוסכם ותקופת המתנה מוגבלת, בכפוף לשיקול דעת בית המשפט |
| זכות קדימה | קיימת בחוק רק במצבים מסוימים, כמו משק חקלאי או דירת בני זוג | קביעה הסכמית מפורשת לכל סוג נכס |
הסעיפים שחייבים להופיע בהסכם
| הסעיף | מה הוא מסדיר | למה זה חשוב |
|---|---|---|
| חלוקת זכויות שימוש | איזה חלק פיזי, יחידה או מגרש מוצמד לכל שותף, ומה נשאר בשימוש משותף | מונע את הוויכוח הנפוץ ביותר: מי יושב איפה ומי משכיר למי |
| זכות סירוב ראשונה | שותף שמעוניין למכור מחויב להציע קודם לאחרים, במחיר ובלוח זמנים מוגדרים | בלי הסעיף הזה, שותף חדש ולא מוכר יכול להיכנס לנכס בלי אישור |
| הוצאות ותשלומי מסים | ארנונה, ועד בית, ביטוח, תחזוקה, היטלים, וכן מי מדווח לרשויות המס | הופך גבייה בין שותפים מטובה אישית לחובה חוזית ברורה |
| מנגנון יציאה מהשותפות | הערכת שווי, מכירה הדדית, מכירה לצד שלישי ולוחות זמנים לכל מסלול | החלופה היא תביעת פירוק שיתוף, הליך ארוך ויקר |
| הכרעה במחלוקות | מגשר או בורר מוסכם, ודרך למנות מעריך שווי מוסכם | חוסך את רוב הדרך לבית המשפט |
| השכרה והעברה ליורשים | תנאי השכרה לצד שלישי ותחולת ההסכם על יורשים ועל נעבר | שומר על ההסדר גם כשהרכב הבעלים מתחלף |
מה חוזר ומשתבש בפועל
- הסכם שנחתם ולא נרשם, ואז רוכש חלקו של שותף טוען שאינו מחויב לו.
- זכות סירוב ראשונה בלי לוח זמנים ובלי מחיר, שמשמעותה שיתוק של כל מכירה.
- הצמדת שימוש שאינה תואמת את המצב התכנוני או את היתרי הבנייה.
- הסכם שלא נבדק מול הסכם מכר, משכנתה או זכויות של הבנק הממשכן.
רישום ההסכם: הצעד שרבים מדלגים עליו
הסכם שיתוף הוא מסמך חוזי, וככזה מחייב את מי שחתם עליו. רישומו בלשכת רישום המקרקעין, או לפחות רישום הערת אזהרה בהתאם לנסיבות, הופך אותו לגלוי כלפי כל מי שבודק את הנכס, ומקנה לו תוקף גם מול בעלים עתידיים. בנכסים שאינם רשומים בטאבו הרישום נעשה אצל הגוף שמנהל את הזכויות, למשל רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת. זהו הפער בין הסכם שעובד על הנייר לבין הסכם שעובד בשוק.
היבטי מס: מה כן ומה לא אירוע מס
הסכם שמסדיר שימוש וניהול בלבד, ואינו מעביר זכויות בין השותפים, אינו נחשב בדרך כלל למכירה לצורכי מיסוי מקרקעין. לעומת זאת, חלוקה שבה שותף מקבל יותר ממה שהחזיק, או שמשולמת בה תמורה כספית לאיזון, עשויה להוליד חבות במס שבח ובמס רכישה. לחלוקת נכסי עיזבון בין יורשים ולפירוק שיתוף יש הסדרים מיוחדים בחוק מיסוי מקרקעין, וההחלטה אם לנצל אותם נגזרת מהנתונים הפרטניים. כלל אצבע: לבדוק את עמדת המס לפני החתימה, לא אחריה.
כמה עולה עריכת הסכם שיתוף
הטווח הטיפוסי לעריכת הסכם שיתוף נע בין 2,000 ל-6,000 שקל בתוספת מע"מ, והוא משתנה לפי מספר השותפים, סוג הנכס ומצב הרישום. הסכם בין שני אחים בדירה אחת נמצא בתחתית הטווח. חלקה גדולה עם עשרות בעלים, מיפוי מגרשים ונספחי תשריט תעלה יותר, ולעיתים משמעותית. לכך מתווספות אגרות רישום ולעיתים עלות מודד או מעריך שווי. המחירים האלה הם אומדן בלבד ומשתנים בין נותני שירות ואזורים.
שאלות נפוצות
האם הסכם שיתוף חייב להיות בכתב?
עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב, ולכן הסכם שיתוף נערך בכתב ובחתימת כל השותפים. הסכמות בעל פה בין שותפים עשויות לקבל משקל בבית משפט, אבל הן נקודת פתיחה גרועה בכל מחלוקת.
אפשר לערוך הסכם שיתוף גם אחרי שהנכס נרכש?
אפשר, בכל שלב, כל עוד כל השותפים מסכימים. בעיה נוצרת כשהיחסים כבר התדרדרו, כי אז דווקא השותף שהמצב הקיים מיטיב עמו הוא זה שיסרב לחתום.
מה קורה אם שותף אחד מסרב לחתום?
אין דרך לכפות חתימה על הסכם שיתוף. במקרה כזה חלות ברירות המחדל של החוק, והמסלול המעשי הוא הידברות, גישור, או תביעה לפירוק שיתוף שבה בית המשפט מכריע על חלוקה בעין או על מכירה וחלוקת התמורה.
האם הסכם שיתוף מונע תביעת פירוק שיתוף?
לא לחלוטין. החוק מגביל את תוקפה של תניה השוללת את זכות הפירוק, ובית המשפט רשאי להורות על פירוק חרף הסכמה כזו. מנגנון יציאה מסודר בהסכם מפחית את הסיכוי להגיע לשם ומקצר את ההליך אם בכל זאת מגיעים.
מי נדרש לקרוא את ההסכם לפני רכישת חלק בנכס משותף?
כל רוכש. מי שקונה חלק בחלקה או בדירה בבעלות משותפת נכנס להסדר קיים, לרבות הצמדות שימוש, הגבלות מכירה והתחייבויות כספיות. ההסכם הוא חלק מהבדיקה המשפטית, לא נספח טכני.
לסיכום
הסכם שיתוף במקרקעין אינו מסמך שמייצר רווח, אלא מסמך שמונע הפסד. הוא הופך שאלות שיתפרצו בעתיד, בדרך כלל ברגע הפחות נוח, לכללים שנקבעו כשכולם עוד מסכימים. בעלות משותפת בנכס אחד, בין שהיא נולדה מירושה ובין שהיא נולדה מרכישה משותפת של קרקע, שווה את העלות הזו כבר ביום הראשון.
