בעסקאות התחדשות עירונית קיים מסלול מס ייחודי: בעלי דירות שמוכרים זכויות בנייה ליזם בתמורה לשירותי בנייה פטורים ממס שבח עד תקרה שנקבעה בחוק, ובדרך כלל אינם חייבים במס רכישה על הדירה החדשה שהם מקבלים. הפטור אינו אוטומטי והוא מותנה בכך שהתמורה היא בשירותי בנייה, בתקרת שווי או שטח, ובכך שהעסקה עומדת בהגדרות החוק. מי שחורג מהתקרה משלם מס על החלק העודף בלבד.
למה בכלל יש אירוע מס בעסקת התחדשות עירונית
הטעות הנפוצה ביותר שאני פוגש בשיחות עם בעלי דירות היא ההנחה ש"לא קיבלתי כסף, אז אין מס". מבחינת חוק מיסוי מקרקעין, כאשר בעל דירה מעביר ליזם זכויות בנייה או את הדירה כולה, זו מכירה של זכות במקרקעין לכל דבר. התמורה אינה חייבת להיות כסף: ממ״ד, מרפסת, מעלית, חניה, דירה חדשה או דמי שכירות בתקופת הבנייה הם כולם תמורה שניתן לכמת בשקלים.
כדאי לקרוא גם: מס רכישה ומס שבח בעסקת נדלן: מדרגות, פטורים ומה לדעת מראש · פינוי בינוי מתחמי מול בניין בודד: ההבדל בתמורה לדייר · בטוחות פינוי בינוי: מה לדרוש לפני שחותמים
בלי הסדר מיוחד, כל מהלך כזה היה יוצר חבות במס שבח אצל בעל הדירה ובמס רכישה אצל הצד הרוכש, והתחדשות עירונית פשוט לא הייתה יוצאת לפועל. לכן המחוקק יצר שני פרקים נפרדים: פרק חמישי 5 לתמ״א 38 (חיזוק מבנים) ופרק חמישי 4 לפינוי בינוי. ההיגיון בשניהם דומה, הפרטים שונים. למי שרוצה את התמונה הכללית של שני המסים, כולל המדרגות והפטורים הרגילים, כדאי לקרוא את המדריך המלא על מס רכישה ומס שבח בעסקת נדל"ן לפני הצלילה לכללים הייחודיים.
הפטור בתמ״א 38/1: חיזוק מבנה קיים
במסלול החיזוק בעל הדירה נשאר בדירתו, והיזם מקבל זכויות בנייה לתוספת קומות או דירות. הפטור ממס שבח חל על מכירת זכויות הבנייה, בתנאי שהתמורה היא אך ורק שירותי בנייה לפי תוכנית החיזוק. "שירותי בנייה" מוגדרים בחוק וכוללים בעיקר:
- חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה
- הרחבת הדירה הקיימת עד תקרת שטח שנקבעה בחוק
- התקנת מעלית, מרחב מוגן דירתי (ממ״ד), מרפסת שמש
- שיפוץ הרכוש המשותף, חניה, מחסן
- תשלום דמי שכירות או הוצאות מעבר בתקופת העבודות
הנקודה הקריטית: ברגע שחלק מהתמורה משולם במזומן, אותו חלק יוצא מגדר הפטור והופך לשבח חייב. זה לא פוסל את כל העסקה, אבל זה דורש חישוב נפרד ולעיתים גם הקצאת מקור מימון לתשלום המס.
תקרת ההרחבה והפטור החלקי
החוק קובע תקרה לשטח ההרחבה הפטור. מעבר לתקרה, התוספת נחשבת לתמורה חייבת. הטבלה הבאה ממחישה את ההיגיון; המספרים המדויקים מתעדכנים מעת לעת ויש לאמת אותם מול הנוסח העדכני של החוק ומול רשות המסים:
| תוספת שטח לדירה | מעמד לצורכי מס שבח | מה בודקים בפועל |
|---|---|---|
| עד כ-25 מ״ר (תקרת ההרחבה בתמ״א 38/1) | פטור מלא | שהשטח נמדד לפי הגדרת החוק ולא לפי שטח ברוטו שיווקי |
| מעל התקרה, בשירותי בנייה בלבד | פטור חלקי: החלק העודף חייב | שווי העודף נגזר מעלות הבנייה, לא ממחיר שוק של דירה |
| תמורה כספית לצד שירותי בנייה | הרכיב הכספי חייב במס שבח | האם ניתן לנצל פטור אחר או לשלב פריסת מס |
| ממ״ד, מרפסת, מעלית, חניה | בדרך כלל במסגרת שירותי הבנייה | שהם מופיעים במפורש בהסכם כשירות ולא כהטבה כספית |
תמ״א 38/2 ופינוי בינוי: הריסה ובנייה מחדש
כאשר הבניין נהרס ונבנה מחדש, בעל הדירה מוכר ליזם את מלוא הזכויות בדירה הישנה ומקבל בתמורה דירה חדשה. גם כאן קיים פטור ממס שבח, אך הוא בנוי אחרת: הוא מוגבל בתקרת שווי של הדירה החלופית, המחושבת לפי נוסחה המשלבת את שטח הדירה הישנה בתוספת שטח מסוים, או מכפלה בשווי הדירה הנמכרת, לפי הגבוה, עד תקרה אבסולוטית.
בפינוי בינוי נדרש בנוסף שהמתחם הוכרז כמתחם פינוי בינוי לפי החוק. ללא ההכרזה, גם אם הפרויקט דומה בתכולתו, מסלול המס שונה לחלוטין. זו בדיקה שכדאי לעשות מוקדם, לפני שמתחילים לדון בתמורות.
מס רכישה: מתי בעל הדירה פטור
הדירה החדשה שבעל הדירה מקבל היא, לכאורה, רכישה. בפועל, החוק מעניק פטור ממס רכישה על הדירה החלופית במסגרת אותה תקרה שחלה על הפטור ממס שבח. כלומר, מי שנשאר בגבולות התקרה בדרך כלל לא משלם מס רכישה כלל.
המצבים שבהם כן נוצרת חבות:
- רכישת שטח נוסף בכסף: מי שבוחר להוסיף חדר או לקנות דירה גדולה יותר תמורת תשלום, חייב במס רכישה על רכיב התשלום.
- רכישת חניה או מחסן מעבר למגיע: נבחן כרכישת זכות נפרדת.
- קבלת שתי דירות תמורת אחת: הטיפול המיסויי מורכב ותלוי בשווי הכולל אל מול התקרה.
- היזם: היזם עצמו אינו פטור. הוא חייב במס רכישה על הזכויות שרכש, ושיעור המס משפיע על הכדאיות ועל מה שהוא יכול להציע לדיירים.
תנאים לשמירה על הפטור
הפטור ניתן לאיבוד. אלה התנאים שבהם נתקלים בפועל, והם ראויים לבדיקה לפני החתימה ולא אחריה:
- התמורה בשירותי בנייה: כל רכיב כספי יוצא מהפטור. אם יש תוספת מזומן, יש לכמת אותה בהסכם במפורש.
- עמידה בתקרה: תוספת שטח או שווי מעבר לתקרה מייצרת חבות יחסית.
- זהות המוכר: הפטור מיועד לבעלי דירות. לבעלים שהם חברה, או למי שמחזיק מספר דירות בבניין, הכללים עשויים להיות שונים.
- מכירת הזכויות לפני ההשלמה: מי שמוכר את זכויותיו לצד שלישי במהלך הפרויקט מבצע עסקה רגילה, וההטבה אינה עוברת אוטומטית.
- דיווח במועד: גם עסקה פטורה חייבת בדיווח לרשות המסים בתוך המועד הקבוע. אי דיווח עלול לגרור קנסות ואף לסכן את ההכרה בפטור.
- תקופת הצינון בדירה החלופית: מכירה מוקדמת של הדירה החדשה עשויה להשפיע על חישוב השבח העתידי, במיוחד לעניין יום הרכישה ושווי הרכישה.
מה כדאי לבדוק לפני החתימה
ברוב המקרים הבדיקה המיסויית אורכת פחות זמן ממה שחושבים, ועולה הרבה פחות מהטעות. טווח העלויות של חוות דעת מיסויית פרטנית לדייר בודד נע בדרך כלל בין כמה מאות לכמה אלפי שקלים, תלוי במורכבות; זהו אומדן בלבד והוא משתנה בין נותני שירות. מה שכדאי לכסות:
- האם שטח התוספת המובטח בהסכם נמצא בגבולות התקרה הפטורה
- האם קיים רכיב כספי כלשהו, גם אם הוא מוצג כ"מענק" או "השתתפות"
- האם מצב הנכס מיוחד: ירושה, בעלות משותפת, דירה בשכירות מוגנת, נכס עסקי
- מי נושא בתשלום מס אם יתברר בדיעבד שנוצרה חבות: בהסכמים רבים הסעיף הזה מנוסח לטובת היזם
- מי מגיש את הדיווח לרשות המסים ועל חשבון מי
שאלות נפוצות
האם צריך לשלם מס אם לא קיבלתי כסף, רק דירה חדשה?
במרבית המקרים לא, בתנאי שהדירה החלופית נמצאת בתוך תקרת השווי שהחוק קובע. מעבר לתקרה נוצרת חבות על החלק העודף בלבד. את החישוב כדאי לעשות מול השווי בפועל ולא מול הבטחות שיווקיות.
האם הפטור בתמ״א 38 פוגע בפטור שלי למכירת דירה יחידה בעתיד?
הפטור בהתחדשות עירונית הוא פטור ייעודי לפי פרק נפרד בחוק, ולכן בדרך כלל אינו "צורך" את הפטור הרגיל למכירת דירת מגורים יחידה. עם זאת, הדירה החדשה נושאת עמה את יום הרכישה ושווי הרכישה המקוריים, וזה משפיע על חישוב השבח במכירה עתידית.
מה קורה אם בחרתי לקבל תשלום במקום דירה?
מי שבוחר לצאת מהפרויקט ולמכור את דירתו ליזם תמורת כסף מבצע עסקת מכר רגילה. מסלול המס הייעודי אינו חל, והבדיקה חוזרת לכללים הרגילים של מס שבח, כולל אפשרות לפטור דירה יחידה אם מתקיימים תנאיו.
האם יש הבדל מיסויי בין תמ״א 38/1 לפינוי בינוי?
כן. תמ״א 38/1 חוסה תחת הפרק שעוסק בחיזוק מבנים, והתקרה בו נמדדת בעיקר בשטח ההרחבה. פינוי בינוי חוסה תחת פרק אחר, מחייב הכרזה על המתחם, והתקרה בו נמדדת בשווי הדירה החלופית. שני המסלולים דורשים בדיקה נפרדת.
מתי צריך לדווח לרשות המסים?
הדיווח נדרש בתוך המועד הקבוע בחוק ממועד העסקה, גם כאשר העסקה פטורה במלואה. ברוב הפרויקטים עורך הדין המלווה מטפל בדיווח, אך כדאי לוודא בהסכם מי אחראי לכך ומי נושא בעלות.
לסיכום
מיסוי תמא 38 ופינוי בינוי בנוי על עיקרון אחד: כל עוד התמורה היא שירותי בנייה ובגבולות התקרה שהחוק קבע, בעל הדירה אינו משלם מס שבח ואינו משלם מס רכישה על הדירה החלופית. החריגות מתחילות ברגע שנכנס כסף לתמונה או שהתוספת גדולה מהמותר. מכיוון שהסכומים בעסקאות האלה גבוהים והטעויות מתגלות מאוחר, כדאי לבדוק את סעיף התמורה ואת סעיף נשיאת המס בהסכם לפני החתימה, ולהתייעץ עם איש מקצוע המתמחה במיסוי מקרקעין על בסיס הנתונים הספציפיים של הנכס.
