מיסוי דירה בירושה מתחיל להיות רלוונטי לא ביום קבלת הירושה אלא ביום המכירה. קבלת דירה בירושה אינה נחשבת למכירה לצורך חוק מיסוי מקרקעין, ולכן אין בה חבות במס רכישה ואין בה חבות במס שבח. המס מתעורר כאשר היורשים מוכרים את הדירה, ואז החישוב נעשה לפי יום הרכישה ושווי הרכישה של המוריש, עם אפשרות לפטור מיוחד אם המוריש היה זכאי לפטור דירה יחידה. ההבדל בין יורש אחד למספר יורשים משנה את אופן החישוב ואת בדיקת הפטור.
הירושה עצמה אינה אירוע מס
מס ירושה בוטל בישראל בתחילת שנות השמונים, ומאז אין מס על עצם קבלת נכס מעיזבון. העברת הזכויות בדירה מהמוריש ליורשים על פי צו ירושה או צו קיום צוואה אינה "מכירה" לעניין חוק מיסוי מקרקעין, ולכן:
כדאי לקרוא גם: מס רכישה ומס שבח בעסקת נדלן: מדרגות, פטורים ומה לדעת מראש · ביטול עסקת מכר דירה: מה קורה למס הרכישה ולמס השבח · מס על דירה במתנה: מס רכישה ומס שבח בהעברה
- אין חבות במס רכישה על קבלת החלק בדירה.
- אין חבות במס שבח במועד הפטירה או במועד רישום היורשים.
- רישום הזכויות בטאבו או במנהל על שם היורשים הוא פעולה הצהרתית, שעלותה אגרות בלבד.
חובת הדיווח למנהל מיסוי מקרקעין קמה בשלב אחר: כשמוכרים את הדירה, או כשמבצעים בין היורשים עסקה שיש בה תמורה מחוץ לעיזבון.
מס רכישה: המקרים שבהם כן משלמים
מס רכישה אינו חל על הירושה, אבל הוא חוזר לתמונה ברגע שיורש אחד קונה מהאחרים. החלוקה הראשונה של נכסי העיזבון בין היורשים אינה נחשבת מכירה, גם אם היא נעשית בחלוקה שונה מזו שנקבעה בצו, בתנאי שלא שולמה תמורה מכספים שמחוץ לעיזבון. לדוגמה, אם בעיזבון יש דירה ותיק השקעות, ואחד היורשים מקבל את הדירה והשני את התיק, אין כאן עסקה חייבת.
לעומת זאת, מצבים אלה הם עסקאות לכל דבר:
- יורש שמשלם לאחיו מכיסו כדי לקבל את חלקו בדירה: מס רכישה על החלק הנרכש.
- חלוקה מאוחרת, אחרי שהעיזבון כבר חולק ונרשם, שכוללת תמורה.
- הכנסת צד שאינו יורש לעסקה.
היורש הקונה נכנס לנעלי קונה רגיל, כולל מדרגות מס הרכישה ושאלת דירה יחידה או דירה נוספת. המדרגות והסכומים מתעדכנים מעת לעת, והפירוט מופיע במדריך על מס רכישה ומס שבח בעסקת נדל"ן. במקרים כאלה כדאי להתייחס לרכישה כאל קנייה רגילה גם בהיבט הבדיקות, בדומה למה שמתואר במדריך בדיקות לפני קניית דירה.
יום הרכישה ושווי הרכישה עוברים מהמוריש
זה הכלל שמפתיע הרבה יורשים. כשמוכרים דירה שהתקבלה בירושה, השבח אינו מחושב מיום הפטירה אלא מיום שבו המוריש רכש את הדירה, ולפי השווי שבו רכש אותה. כך נוצר שבח שיכול להשתרע על עשרות שנים.
לכלל הזה שתי פנים. מצד אחד, השבח גדול. מצד שני, מכיוון שיום הרכישה הוא לרוב לפני 2014, חלק ניכר מהתקופה נהנה מחישוב ליניארי מוטב שבו התקופה שעד 1.1.2014 פטורה והיתרה מחויבת בשיעור של עד 25 אחוזים על השבח הריאלי. הרקע המלא על אופן החישוב מופיע בערך מס שבח מקרקעין בוויקיפדיה. בעיזבונות שנפתחו לפני אפריל 1981, ובנכסים ותיקים במיוחד, יש כללים ושיעורים היסטוריים שונים שמחייבים בדיקה פרטנית.
חישוב מס שבח: יורש יחיד מול מספר יורשים
| נושא | יורש יחיד | מספר יורשים |
|---|---|---|
| יום ושווי הרכישה | נגזרים מהמוריש | נגזרים מהמוריש, זהים לכל היורשים |
| בסיס החישוב | כל השבח מיוחס למוכר אחד | השבח מתחלק לפי חלקו של כל יורש בצו |
| בדיקת הפטור | נבדקת פעם אחת | נבדקת בנפרד לכל יורש: ייתכן שחלק יהיו פטורים וחלק לא |
| ניכויים והוצאות | מיוחסים במלואם למוכר | מיוחסים לפי חלקים, גם אם רק יורש אחד שילם בפועל |
| עיתוי המכירה | החלטה אחת | אפשר למכור חלקים במועדים שונים, עם תוצאת מס שונה לכל אחד |
| שיעור המס על השבח הריאלי | עד 25 אחוזים ליחיד | עד 25 אחוזים לכל יורש, על חלקו |
המשמעות המעשית: כששניים יורשים דירה והאחד זכאי לפטור והשני לא, אין "מס אחד" על העסקה אלא שני חישובים נפרדים על אותה מכירה.
הפטור כשהמוריש היה זכאי לפטור דירה יחידה
חוק מיסוי מקרקעין מעניק פטור מיוחד במכירת דירה שהתקבלה בירושה, בלי שהוא נספר במניין הפטורים של היורש עצמו. זהו המסלול המשמעותי ביותר במיסוי דירה בירושה, והוא נבדק לפי שלושה תנאים מצטברים.
| תנאי | מה בודקים | נקודה שמפילה עסקאות |
|---|---|---|
| זהות המוכר | בן או בת זוג של המוריש, צאצא, או בן זוג של צאצא | אח, אחיין או חבר אינם עומדים בתנאי, גם אם הם יורשים על פי צוואה |
| מספר הדירות של המוריש | לפני הפטירה היה המוריש בעל דירת מגורים אחת בלבד | חלק קטן בדירה נוספת שנשכח ברישום שולל את הפטור |
| זכאות תיאורטית של המוריש | אילו היה המוריש בחיים ומוכר את הדירה, היה זכאי לפטור | פטור שנוצל על ידי המוריש זמן קצר לפני הפטירה |
כשהתנאים מתקיימים, הפטור חל גם על יורש שיש בבעלותו דירות נוספות, והוא אינו פוגע בפטור העתידי שלו על דירתו שלו. כשהתנאים אינם מתקיימים, למשל כשהמוריש השאיר שתי דירות, חוזרים למסלולים הרגילים: פטור דירה יחידה של היורש עצמו, אם הוא זכאי, או חישוב ליניארי מוטב.
איך הדירה בירושה משפיעה על רכישות הבאות
יורש שמחזיק חלק בדירה שהתקבלה בירושה ושוקל לקנות דירה נוספת צריך לבדוק אם אותו חלק נספר כדירה נוספת. בחוק קיימים כללי התעלמות: חלק קטן בדירה, בשיעור של עד שליש, וכן חלק בדירה שהתקבלה בירושה בשיעור של עד מחצית, אינם בהכרח שוללים את מדרגות מס הרכישה או את הפטור של דירה יחידה. הניסוחים מדויקים ומשתנים בין מס רכישה למס שבח, ולכן שיעור ההחזקה המדויק לפי צו הירושה הוא נתון קריטי ולא פרט טכני.
מה כדאי לבדוק לפני שמוכרים
- לאסוף את מסמכי הרכישה המקוריים של המוריש: חוזה, שובר מס רכישה, אישורי תשלום.
- לבדוק בנסח הטאבו מי רשום ובאיזה שיעור, ולהשוות לצו הירושה.
- לברר כמה דירות היו בבעלות המוריש לפני הפטירה, כולל חלקים קטנים.
- לרכז הוצאות מוכרות לניכוי: שכר טרחת עו"ד, מתווך, היטל השבחה, שיפוצים שהתווספו לשווי.
- לבצע חישוב מס לכל יורש בנפרד לפני קביעת מחיר ומועד המכירה.
עלויות נלוות משוערות
הסכומים הבאים הם טווחים משוערים בלבד ומשתנים לפי המקרה ולפי נותן השירות: אגרת צו ירושה או צו קיום צוואה בסדר גודל של כמה מאות שקלים, שמאות מקרקעין בטווח של כ-2,000 עד 4,000 שקל, וליווי משפטי במכירה בטווח של כחצי אחוז עד אחוז מהתמורה בתוספת מע"מ.
שאלות נפוצות
האם צריך לשלם מס על קבלת דירה בירושה?
לא. קבלת הדירה ורישומה על שם היורשים אינן מכירה, ולכן אין מס רכישה ואין מס שבח. החבות עולה במכירה עתידית, או בעסקה בין היורשים שכוללת תמורה מחוץ לעיזבון.
מי נחשב צאצא לעניין הפטור?
ילדים ונכדים של המוריש, וכן בני זוגם, נכללים בהגדרה. אחים, אחיינים או מי שאינו קרוב במישור הזה אינם עומדים בתנאי הראשון של הפטור, גם אם הם זכו בדירה בצוואה.
מה קורה אם המוריש השאיר שתי דירות?
הפטור המיוחד שמקורו במוריש אינו חל. במקרה כזה בודקים את זכאות היורש עצמו לפטור דירה יחידה, ואם אין זכאות, מחשבים את המס לפי החישוב הליניארי המוטב על התקופה שלאחר 2014.
האם אפשר למכור רק חלק מהדירה?
כן, יורש יכול למכור את חלקו בלבד, לרוכש חיצוני או ליורש אחר. המס מחושב על חלקו, ובפועל המחיר שמתקבל על חלק בדירה נמוך לרוב ממחיר פרופורציונלי, בשל אי הנוחות שברכישת שותפות.
האם הדירה בירושה פוגעת בפטור דירה יחידה של היורש?
לא בהכרח. יש כללי התעלמות לחלקים בשיעור של עד שליש, ולחלק בדירה שהתקבלה בירושה בשיעור של עד מחצית. השיעור המדויק קובע, ולכן כדאי לבדוק אותו מול צו הירושה ולא לפי התרשמות.
לסיכום
מיסוי דירה בירושה הוא בעיקר סוגיה של תכנון מועד המכירה ובדיקת מסמכים, ולא של חבות מיידית. הירושה עצמה פטורה, אך יום הרכישה ושווי הרכישה עוברים מהמוריש ויוצרים שבח ארוך טווח, והפטור המשמעותי ביותר תלוי בשלושה תנאים שניתן לבדוק מראש. כשיש מספר יורשים, כל אחד נבדק בנפרד. חישוב מס לכל יורש לפני שמסכמים מחיר הוא הצעד שמונע את רוב ההפתעות.
